柳荷投资 “出奇招”还是“走钢丝”？邦泰集团今年权益拿地面积居全国第二

　　邦泰集团，这家名不见经传的民营房企今年前4月权益拿地面积冲到了全国第二名柳荷投资，仅次于绿城集团。

　　据中指研究院发布的《2025年1-4月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，今年前4个月，邦泰集团权益拿地金额50亿元，排名第13位；权益拿地面积124万平方米，排名第2位，则仅次于绿城集团；从民营房企阵营来看，邦泰集团的拿地金额位居第二位，仅次于滨江集团。

　　邦泰集团何许来历？其逆势拿地，究竟是“出奇招”逆袭还是冒险“走钢丝”？

今年1-4月房企权益拿地金额TOP15

今年1-4月房企权益拿地面积TOP15

　　图/中指研究院

　　“奇袭者”邦泰

　　据企业官网显示，邦泰集团创建于2007年3月，总部位于四川成都，业务遍布川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陕、晋、桂等，已进驻全国36座城市，年产值逾200亿柳荷投资，开发面积超3200万平方米。

　　作为川派房企，邦泰集团总部位于成都，业务布局也偏向于中西部。自2021年起，邦泰集团开启了全国化扩张的步伐，尤其是2023年以来，其频繁活跃于全国土地市场，成为土地市场的一支“奇兵”。2024年，邦泰集团权益拿地金额117亿元，在民营房企中，仅次于滨江集团。

　　之所以说邦泰集团是民营房企的“奇兵”，是因为近两年，房地产投资端的主力多为头部国企、央企以及地方城投公司等，在市场活跃的民营开发商寥寥无几，邦泰集团却能够逆势拿地，堪称“奇袭”。

　　大举拿地之后，邦泰集团的销售情况如何？据中指研究院数据，在2023年、2024年大举扩张的这两年，邦泰集团对应年销售额分别为139.7亿元和168.9亿元，分别位列当年房企销售额排行榜的第102位和第56位，可见其排名也有了跃升。

　　那么，在房地产市场调整之际，邦泰集团究竟是后起的“民营之秀”还仅仅是“昙花一现”？

　　邦泰的“打法”

　　公开数据显示，2025年以来，邦泰集团新增的13宗土地中，70%位于中西部非一线城市，土地溢价率普遍低于15%，远低于热点城市动辄30%-80%的溢价水平。

　　2025年1-4月邦泰集团拿地情况。新京报贝壳财经记者根据公开资料整理柳荷投资。

　　梳理数据来看，邦泰集团的单宗拿地金额较少。2024年邦泰拿地22宗，拿地金额106亿，平均每宗土地不到5亿元；2025年以来拿地13宗，拿地金额50亿，平均每宗土地不到4亿元。

　　从地块分布来看，邦泰集团拿下的地块基本上位于三四线城市或中西部省会城市的开发新区，偏重于西南地区，而且地块体量并不大，由此也可见其采取的是“小打快出”的策略。

　　在大房企摒弃的三四线城市“捡漏”，可以说是邦泰的生存之道。例如，邦泰集团所布局的乐山、宜宾、玉溪、延安、忻州、德阳、上饶等三四线城市，这些城市多是具有特色本地产业支撑的小城，比如乐山的多晶硅光伏、上饶的有色金属和光伏等。而在省会城市布局方面，邦泰瞄准的多是产业集聚的发展新区，如安徽芜湖市经开区、西安市曲江新区等。

　　从产品打造来看，邦泰集团抓住的正是中小城市这波改善型需求。这种“低成本+高周转+小打快出+改善产品”的方式极为考验拿地能力和眼光，毕竟要在库存高的三四线楼市里“捡肉吃”，如果拿地不慎，就很难实现高周转、高去化的目标。

　　不过，这种下沉到三四线城市“小打快出”的高周转做法并不稀奇。对于邦泰的打法，镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“邦泰集团的做法还是高周转、高杠杆、高负债的‘三高’模式，和以前碧桂园、中梁的模式是一样，本质上是没有太大区别。”

　　“当前，大部分民营房企‘爆雷’，没有‘爆雷’的品牌房企又不下沉三四线城市，所以三四线城市有一定的市场空白。邦泰就是瞅准了这个机会加速拿地扩张，但能否走得长远还需要市场来验证。”张宏伟补充表示。

　　钱从哪里来？

　　作为民营房企，拿地这么多，邦泰集团的钱从何处来？

　　目前，邦泰集团尚未上市，从公开渠道来看，关于邦泰集团融资的消息寥寥。

　　但是，据天眼查显示，邦泰集团在近两年频繁进行了产权质押。例如，邦泰旗下宜宾邦泰、合肥邦成盛泰置业有限公司、昆明邦辉置业有限公司、四川邦泰宜尚置业有限公司、西昌邦泰置业有限公司、乐山邦泰置业有限公司、广元邦泰置业有限公司、成都炫泰置业有限公司均存在股权出质信息，出质人为邦泰，质权人主要为银行、保理机构、信托机构等。而这些质押大多集中出现于2024年。

　　频繁股权质押意味着公司或股东面临资金压力，需要通过质押股份来获取融资。从邦泰集团的质押来看，质权人主要为银行、保理机构、信托机构，而保理、信托的融资成本往往较高。

　　值得注意的是，在目前的市场行情下，“以销定投”是多数房企投资拿地的策略，即拿地金额受到销售金额的限制，业内也往往有“拿地销售比”这一指标。一般来讲，“拿地销售比”数值低于0.4，才能确保企业的现金流安全。根据克而瑞统计，2020年百强房企的拿地销售比为0.37，而随着“三道红线”的公布，2021年及2022年，百强房企的拿地销售比连续下降，分别下降至0.25及0.18，2023年这一比值回升至0.21，但2024年前三季度这一数值则下降至0.15。

　　反观邦泰集团，去年邦泰拿地耗资59.6亿元，全年全口径销售额168.9亿元，拿地销售比为0.35；今年前四个月，其拿地金额达到50亿元，销售额仅为70.9亿元，拿地销售比高达0.7。

　　其实，在当今多数民营房企“消沉”之际，有民营房企拿地扩张，是市场所喜闻乐见的，其“错峰竞争”的思路也堪称另辟蹊径，但对于邦泰集团来说，大胆之外，还需更加谨慎，毕竟“走得远”才是企业发展的终极目标。

　　新京报贝壳财经记者徐倩柳荷投资

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